Vier Wege zu einem Immobilienwert — einer davon ist für den Verkauf gebaut.
Die klassische Wertermittlung kennt drei normierte Verfahren. Alle drei haben ihre Berechtigung — für Beleihung, Bilanz oder Gericht. Wer verkaufen will, braucht aber keine normierte Zahl, sondern die Antwort auf eine einzige Frage: Was zahlt der Markt heute tatsächlich?
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen möglichst ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte abgeleitet.
Stärke: Sehr marktnah — wenn genügend echte Vergleichsfälle existieren.
Grenze: Gewerbe-, Logistik- und Industrieobjekte sind Unikate in einem intransparenten Markt; belastbare Vergleichsfälle sind rar und selten öffentlich.
Ertragswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus den nachhaltigen Mieterträgen, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins.
Stärke: Die richtige Denkrichtung für vermietete Gewerbeobjekte — so rechnen auch Investoren.
Grenze: Die normierten Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse laufen dem Markt oft um Jahre hinterher — in bewegten Zinsphasen entstehen Werte, die kein Käufer mehr zahlt.
Sachwertverfahren
Der Wert wird aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung errechnet.
Stärke: Nützlich, wo es keinen Mietmarkt gibt — etwa bei Spezialimmobilien für den Eigennutzer.
Grenze: Was ein Gebäude gekostet hat, interessiert keinen Käufer. Sachwerte liegen am Markt regelmäßig daneben — in beide Richtungen.
Der chireon-Ansatz: rechnen wie der Käufer
chireon nimmt das, was am Ertragswertverfahren richtig ist — der Wert entsteht aus dem Ertrag —, und ersetzt die normierten Größen durch den Markt: aktuelle Renditeerwartungen realer Käufergruppen statt amtlicher Liegenschaftszinsen, aktuelle Marktmieten statt fortgeschriebener Bestandsmieten, reale Transaktionen als Anker statt Tabellenwerten. Weil unterschiedliche Käufer unterschiedlich rechnen, ist das Ergebnis keine einzelne Zahl, sondern eine Preisspanne je Käuferprofil — mit offengelegter Herleitung.
Für einen Verkauf ist das der geeignetste Ansatz — aus einem einfachen Grund: Er orientiert sich am Markt und gibt aus, was tatsächlich gezahlt wird. Eine Bewertung, die so rechnet wie die Gegenseite, ist keine theoretische Zahl, sondern der Startpunkt der Verhandlung.
Zur Einordnung: Die Ausgabe ist eine marktnahe Preisindikation, keine zertifizierte Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV. Für Beleihung, Bilanz oder Gericht bleibt das normierte Gutachten das richtige Werkzeug — für die Verkaufsentscheidung nicht.